Mar del Plata, 15 de septiembre de 2014

Referencia: Expediente 1804-E-2014 

Autorizando al Sindicato de Empleados de Comercio de La Plata, a adoptar indicadores urbanísticos especiales de ocupación y tejido, y a afectar con el uso "HOTEL (4 estrellas)", el Chalet declarado de Interés Patrimonial, denominado "PLUS ULTRA", ubicado en el predio sito en la calle 

Santiago del Estero Nº 1228/40 de nuestra ciudad.

Tenemos el agrado de dirigirnos a Usted y por su intermedio a todos los Señores Concejales, para presentar las siguientes observaciones en relación al Expediente de Referencia:

Desde que se conformó nuestra Asociación, hemos reclamado insistentemente la búsqueda de una adecuada articulación entre Código de Preservación Patrimonial y el Código de Ordenamiento Territorial, por estar en la falta de esa articulación la raíz de los principales problemas que comprometen a los Bienes Patrimoniales de la Ciudad: Abandono/usurpación, falta de mantenimiento, pedido de desafectación y alteración de sus condiciones paisajísticas y ambientales.

Esa falta de articulación se hace más evidente y genera los mayores conflictos en los inmuebles patrimoniales que se hallan inmersos en Distritos Urbanísticos de Media y Alta Densidad. No es difícil comprender que ante un potencial edificable mayor, y a veces en mucho, a lo materializado por estos inmuebles, los propietarios no tengan voluntad de preservar, con todo lo que ello acarrea. 

Si bien no se ha podido avanzar en esa articulación y sobre todo en su principal aspecto: La adecuación de los indicadores FOT Factor de Ocupación Total) y Plano Límite, a lo materializado por los bines patrimoniales, al menos se logró, en la renovación de la Ordenanza de Incentivos a la Construcción efectuada en 2011 (Ord. 20437/11) que el problema no siguiera agravándose.

Efectivamente, en ese momento y teniendo en cuenta las observaciones y sugerencias presentada por nuestra Asociación (Nota: 266-A-2011), se incorporó a la Ordenanza mencionada el siguiente artículo:

Artículo 8º.- No será de aplicación la presente a los inmuebles incluidos en el Anexo I de la Ordenanza nº 10.075 y sus modificatorias - Código de Preservación Patrimonial -, cuando fueran desafectados de la misma o demolidos.

Asimismo quedan excluidos de los beneficios del presente régimen:

- la cuadra que contenga un inmueble declarado de interés patrimonial por la ordenanza nº 10.075 y sus modificatorias.

- los Distritos Urbanos Residenciales 3 y 7 (R3 y R7) localizados en la Loma de Santa Cecilia.

En la renovación siguiente ese artículo fue modificado al agregársele una frase que deja a criterio de la Secretaria de Planeamiento Urbano su aplicación, no obstante subordinarlo a los casos que “presenten condiciones de autonomía por su ubicación relativa respecto al bien patrimonial en cuestión o inocuidad por la consolidación edilicia y morfológica de la cuadra y/o entorno”. 

Hasta aquí tenemos tanto un reconocimiento de la incidencia negativa del incremento de indicadores urbanísticos para los inmuebles patrimoniales, como de la importancia que tiene la Loma Santa Cecilia, por ser el sector Fundacional, poseer el bien histórico simbólico más significativo, la Capilla Santa Cecilia (Monumento Histórico Nacional), y una gran cantidad de inmueble Declarados de Interés Patrimonial.

El reconocimiento de la importancia de este sector, como la necesidad de avanzar en su protección como ÁREA PATRIMONIAL, no es algo nuevo, sino, muy por el contrario, largamente reclamado desde la creación misma del Código de Preservación Patrimonial, en 1995. Respecto a esto podemos citar:

Exp. 1983-3-2002. - Proyecto Tratamiento de Áreas Urbanas de Valor Patrimonial, elaborado por profesionales del Municipio. Nunca llegó al HCD, encontrándose desde 2009 en Dirección de Obras Privadas.

Exp. 1361-E-2007. - Proy. de Comunicación sobre Áreas Patrimoniales. Aprobado con el Nº C-3153, pero nunca respondido.

Exp. NP 29-C-2011. - Petitorio Vecinal, por el cual se pide la protección urbanístico-patrimonial del borde costero de la Loma de Santa Cecilia, entre las calles San Luís y 9 de Julio. Más Nota de MDP a+u, NP 56-A-2011, agregada al Exp., por la cual se apoya y solicita se avance en el establecimiento de un Área más extensiva, incluyendo el interior de la Loma.

Este Expediente cuenta con Informe favorable de la Secretaría de Planeamiento Urbano, que ingresa al HCD el 11-09-2012. Hoy se encuentra a la espera de que llegue a las Comisiones del HCD el Proyecto definitivo que elabore la Secretaría de Planeamiento Urbano.

Como podemos observar, sistemáticamente se vieron frenadas todas las acciones que van a favor de crear condiciones favorables para la preservación patrimonial. No obstante ello, el interior o “corazón” de la Loma Santa Cecilia, se ha mantenido en condiciones armónicas gracias a la existencia de un Distrito Residencial de Baja Densidad, R7 (Residencial 7), y protegido de los incentivos distorsivos gracias a los resguardos antes mencionados. Inclusive inmuebles de mucho valor patrimonial, no Declarados de Interés, se conservan sin dificultad, gracias a esa adecuada relación CPP-COT. 

Sin embargo nos encontramos ahora con un Expediente que pretende echar por tierra con todas estas condiciones adecuadas, al querer introducir vía EXCEPCIÓN una obra de más de seis (6) pisos que, además de atentar contra el completamiento armónico del sector, introduciría un antecedente sumamente negativo, ya que alentaría a que otros propietarios de este Distrito ya no tengan “voluntad de preservar” y se desate un proceso especulativo, que someta a nuevos bienes al abandonando y al deterioro para obtener una excepción. Esto que expresamos no es una “suposición”, contamos en la ciudad con gran cantidad de casos que testimonian que así se opera (Chalet San José, Chalet La Marina, Villa Carmen, por citar sólo algunos).

El proceder señalado, nos demuestra claramente que estas excepciones so pretexto de la “puesta en valor” (ya que se hace un uso inapropiado del término) no nos pone en un “Circulo Virtuoso” de preservación de los bienes patrimoniales de la Ciudad, sino todo lo contrario. Ante las constante Excepciones otorgadas por el Municipio (sin un marco regulatorio, y muchas veces con criterios arbitrarios)[1] vemos surgir nuevos pedidos de desafectación, nuevos abandonos de bienes, vemos cercenar parte de esos inmuebles, alterar sus condiciones ambientales, etc. Mientras tanto los expedientes que van por la positiva, los señalados unos párrafos arribas (entre otros que podrían señalarse) siguen en la espera indefinida.

Por último queremos expresar que, si bien entendemos la importancia del patrimonio principalmente por su aporte la Identidad de la Ciudad, no desconocemos el valor que también tiene en términos turístico. Por ello no podemos dejar de advertir que propiciar la alteración del tejido de este sector, arruinaría el potencial que el mismo posee como recurso turístico (Turismo Cultural) que en tanto contribuiría a la pretendida “Mar del Plata, todo el año”.

Por todo lo expuesto queremos manifestar nuestro rechazo a la introducción de excepciones a las normas de tejido urbano en un sector tan sensible en términos Culturales para la ciudad toda y de todos, a la vez que advertimos con nuestro fundamento el daño que se cometería de aprobarse.

Sin otro particular, saludamos a Ustedes muy atentamente.

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