lunes, 12 de enero de 2015

Chalet Ave María - Nota al HCD

Nota 13-A-2015
Mar del Plata, 12 de enero de 2015

Sr. Presidente del H.C.D.
del Partido de Gral. Pueyrredon
NICOLÁS MAIORANO
S       /       D

Referencia: Exp. 2257-E-2014
Autorizando a la firma "ILLARIY EMPRENDIMIENTOS S.A.",
a afectar con el uso "Petit Hotel" el chalet denominado "AVE MARÍA"
y a adoptar normas urbanísticas para la anexión de un nuevo volumen edilicio, en el predio sito en la calle Alem N° 2499/69.

Tenemos el agrado de dirigirnos a Usted y por su intermedio al resto de los Sres. Concejales, a fin de presentar observaciones respecto al Proyecto contenido en el Expediente de Referencia; a saber:
El proyecto allí comprendido plantea unificar las parcelas que contienen el parque y las Dependencias de Servicio del chalet “Ave María”, no afectadas por la Ord. 10.075 (Parcelas 7, 8, 9A y 9C), con la parcela sobre   la que se asienta el chalet y que sí está afectada (Parcela 9B, de la Circ. I, Secc. E, Mz. 87B) y solicita indicadores urbanísticos excepcionales para poder anexar un edificio de vivienda multifamiliar. Esto se propone como una alternativa, más “favorable” para el bien, a lo que surgiría de construir según indica las normas urbanísticas actuales (sin excepciones) en las parcelas separadas.   
Esta unificación y el proyecto de construcción de un edificio de aprox. doce (12) pisos, se fundamenta además en la “puesta en valor” del Bien Patrimonial que el proyecto significaría. Al respecto debemos advertir que    lo planteado no es una puesta en valor, por cuanto el bien se ha conservado hasta hoy pleno en sus valores y en adecuado estado de conservación. Por el contrario, el proyecto significa un deterioro de los mismos, ya que remueve las Dependencias de Servicio y parte del parque con su vegetación, atributos estos inherentes a un obra pintoresquista.
Este deterioro no se produciría por casusas inevitables sino por imprevisión del Gobierno Municipal, ya que desde 2010 venimos advirtiendo sobre la necesidad de adecuar los indicadores urbanísticos a fin armonizarlos con lo materializado por los bienes patrimoniales; porque esto significa moderar la especulación inmobiliaria que empuja, como en este caso, a tener que optar por el “menor de los males”.
Más aún, en abril de 2013 nuestra Asociación presentó Nota al Sr. Intendente Municipal manifestando preocupación por los movimientos observados en el Bien (venta, retiro de mobiliario, etc.), y solicitando tome los recaudos necesarios a fin de garantizar la adecuada preservación del mismo y su contexto. El Expediente de presentación de la propuesta (Exp. 8875-4-2013) por parte de la firma indicada en Referencia fue iniciado en julio de 2013, con lo cual ha habido sobrado tiempo para tomar los recaudos solicitados.
Deseamos observar también que las condiciones bajo las que se haría lugar a lo peticionado por la firma, no guardan analogía con otros casos de excepciones en bienes patrimoniales, como ser lo autorizado para el Chalet “La Marina”, de calle Falucho esq. Sarmiento, donde (sin perjuicio de las observaciones que al respecto advertimos oportunamente, Nota 187-NP-2014) tanto la inversión necesaria para  recuperarlo de su acentuado deterioro, como la situación contextual desfavorable, validaban la presentación de una solicitud de excepción.
En el caso del chalet “La Marina” incluso se ofreció al Municipio la cesión de parte del bien patrimonial. En el caso que nos ocupa ahora, como se señaló más arriba, el inmueble se encuentra en aceptable estado de conservación, con lo cual tanto la refuncionalización propuesta del mismo como la nueva obra que permitiría la excepción, redunda en un gran beneficio para los propios inversores.
De lo observado se desprende, que el Municipio lejos de encarar la protección del patrimonio mediante el establecimiento de restricciones al dominio (vía norma urbanística) y promoción de beneficios, alienta mediante estas excepciones -con criterios desiguales entre un bien y otro- la especulación inmobiliaria en torno a los mismos.  
El “beneficio” que obtiene la comunidad en muchos casos no es más que una restauración del bien, sin plena garantía de su adecuado mantenimiento en el tiempo. Da evidencia de esto, por ejemplo, la situación en que se encuentra hoy la “Casa de Antero Carrasco”, en calle Córdoba y Bvard. Marítimo.
Por otra parte, en el caso que no se cumpla con el mantenimiento del bien, o se alteren sus características -cosa que hoy está ocurriendo con algunos bienes, expuestos a los ojos de todos: Chalet “Mar y Mar” y Chalet “Lita Mami”- ¿qué recurso le queda al Municipio para exigir la restitución a la situación original del bien?
En consecuencia, creemos necesario insistir sobre la necesidad de limitar la capacidad constructiva mediante normas urbanísticas (COT) en torno a los bienes patrimoniales (manzana o cuadra) de forma tal que, por un lado se limiten las expectativas de lucro y se evite el deterioro de las condiciones urbanísticas de los bienes, y por otro posicione al Municipio en mejores condiciones para establecer un sistemas de compensaciones y “transferencia de capacidad constructiva remanente” que resulte equitativa y contribuya a mejorar las condiciones urbano-ambientales-patrimoniales de muchos inmuebles declarados de interés.
En el caso particular del chalet de referencia, y a la luz de las observaciones vertidas, el simple mantenimiento “en pie” de casa principal no resulta una compensación equitativa frente al beneficio que la excepción solicitada otorgaría. Entendemos que el Municipio podría incluir desde la cesión al dominio público del edificio patrimonial, hasta la exigencia de receptar capacidad constructiva remanente en otros bienes patrimonial -como ser el caso del “Chalet Tanoira”, donde no hay suelo disponible para hacer lugar a una excepción a la norma urbanística sin afectarlo negativamente-.   

Esperando tengan en cuenta las observaciones vertidas a fin de mejorar las condiciones de preservación de este y otros bienes patrimoniales, y quedando a disposición para ahondar respecto a lo expresado, los saludamos muy atentamente.